Често задавани въпроси

Съвременните градове, които вече не са в състояние да се развиват по площ, растат във височина.  Тази тенденция се засилва от продължаващата миграция към градовете, като към 01.08.2024г. една трета от населението на България живее в шестте най-големи градове. Това увеличава броя на многофамилните жилищни сгради, чието управление  засяга голям брой хора и обуславя необходимостта на собствениците им, да познават правата и задълженията, които имат в етажната собственост. В Адвокатска кантора „Stefanova & Partners“  често отговаряме на въпроси, свързани с упражняването на тези права и изпълнението на задължения в етажната собственост.

ПРАВА И ЗАДЪЛЖЕНИЯ НА СОБСТВЕНИЦИТЕ

Според Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС) собствениците на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост, имат право :

• да използват общите части на сградата според тяхното предназначение;
• да участват в управлението на етажната собственост. Ползвателите  имат същите права с някои, посочени в закона ограничения.

Собствениците имат и редица задължения:

• да не пречат на другите собственици, ползватели и обитатели да използват общите части на сградата; да не причиняват вреди на други обекти и общи части на сградата;
• да не завземат общи части на сградата;
• да не нарушават архитектурния вид, носимоспособността, устойчивостта на строителната конструкция, пожарната безопасност или безопасното ползване на сградата;
• да участват във вземането на решения от общото събрание;
• да заплащат разходите за ремонт, реконструкция, преустройство, основен ремонт и основно обновяване на общите части на сградата, подмяна на общи инсталации или оборудване и вноските, определени за фонд „Ремонт и обновяване“, съразмерно с притежаваните идеални части;
• да заплащат разходите за управлението и разходите за поддържането на общите части на сградата и др.

Според практиката на  Адвокатска кантора „Stefanova & Partners“ , в сградите в режима на етажна собственост, проблемите най-често са имуществени и са свързани с неизпълнение на задълженията на собствениците да заплащат разходите за управлението и поддържането на общите части, ремонт, реконструкции и обновяване на сградата.

ВИДОВЕ РАЗХОДИ И НАЧИН НА РАЗПРЕДЕЛЯНЕ

„Разходи за управление“ са разходите за консумативни материали, свързани с управлението, за възнаграждения на членовете на управителните и на контролните органи и на касиера. „Разходи за поддържане“ са разходите за електрическа енергия, вода, отопление, почистване, абонаментно обслужване на асансьор и други разноски, необходими за поддържането на общите части на сградата. Те се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства независимо от етажа, на който живеят. За самостоятелен обект, в който се пребивава не повече от 30 дни в рамките на една календарна година, се заплащат разходите за управление и разходите за поддържане в размера, който е определен за един собственик, ползвател или обитател.

С решение  на  Общото събрание на собствениците, те биха могли да се разпределят и по един от следните начини:

1. поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства независимо от етажа, на който живеят; собственикът на необитаем самостоятелен обект заплаща разходите за поддръжка в размер като за един обитател;
2. съобразно процента на идеалните части на обекта от общите части на сградата, или 3. поравно на самостоятелен обект.

Ремонт, основно обновяване, реконструкция и преустройство на общите части или подмяна на общи инсталации и оборудване също се извършва по решение на общото събрание на собствениците. Разходите за ремонт, основно обновяване, реконструкция и преустройство на общите части, за които има прието решение на общото събрание на собствениците, се разпределят между собствениците на самостоятелни обекти съразмерно с притежаваните от тях идеални части от общите части на сградата. Този начин на разпределяне на този вид  разходи не може да се изменя с решение на общото събрание.

Всеки собственик може да извърши със собствени средства, материали и/или труд необходим ремонт на общи части на сградата без решение на общото събрание, в случаите, когато е уведомил управителя за необходимостта от такъв, но той не е свикал общо събрание в едномесечен срок от уведомяването. Разходите за извършване на ремонта, направени от собственик за негова сметка, с решение на общото събрание се възстановяват или се прихващат след представяне на документи, удостоверяващи плащанията. Ако разходите, извършени от собственик, не бъдат възстановени по този ред, той има право да предяви иск срещу останалите собственици.

Приемането на решения от Общото събрание  се реализира по регламентиран от ЗУЕС ред и спазването му е предпоставка за тяхната законосъобразност.  Същите могат да бъдат оспорени пред Районния съд, в срок от един месец от получаването на протокола за проведеното събрание.

ПРИНУДИТЕЛНО ИЗПЪЛНЕНИЕ НА ЗАДЪЛЖЕНИЯ

Когато собственик, ползвател или обитател не изпълни решението на общото събрание, независимо дали става дума за негово парично или непарично задължение, Етажната собственост може да го накара да ги изпълни принудително. За реализиране на  тази възможност е необходима съдебна намеса. Председателят на управителния съвет (управителят) може да подаде заявление за издаване на заповед за изпълнение по реда на чл. 410 ГПК или да предяви претенциите по исков ред.

ноември 2024г.

В Адвокатска кантора „Stefanova & Partners“ често отговаряме на въпроса, как да проверим дали върху МПС, земеделска техника или друга движима вещ, са наложени запори? До сега, не съществуваше единен публичен регистър  за въвеждане на данни за запорите и възможност за извършване на публична проверка за тях.

През 2022г. бяха приети промени в Гражданско-процесуалния кодекс, които предвидиха създаването на Единна входна точка за запори. В нея  следва да се въвеждат запорите на движими вещи, подлежащи на регистрация по силата на закон. Условията и редът за воденето, съхраняването и достъпа до информационната система са определени с НАРЕДБА № Н-3 от 6 април 2023 г., издадена от Министерството на правосъдието, обнародвана в ДВ, която влиза в сила на  18.07.2023г.  В нея ще се съдържат данни за всички наложени запори от частните и държавни съдебни изпълнители, върху движими вещи, за които в закон е предвидена регистрация – например МПС, земеделска техника и други. Наредбата обаче не предвижда  в Единната входна точка за запори да се отразяват и запорите, наложени от органите на НАП.

Съгласно чл.2, ал.5 от Наредбата, всяко лице има свободен достъп до публичната част на Системата.  Той ще се осъществява по електронен път, срещу заплащане на такса от 5 лева.

!!! Ние, от Адвокатска кантора „Stefanova & Partners“  препоръчваме  винаги, при покупка на движими вещи, подлежащи на регистрация, да изисквате удостоверение от Единна входна точка за запори. Това, както и справката от НАП за липса на публични задължения на продавача, ще създаде по-голяма правна сигурност  относно наличието на тежести върху вещта.!!!

Юли 2023г.

През последните няколко години, България и светът са изправени пред поредица от кризи. Пандемията от Ковид 19 и войната в Украйна, съпътствани от повишаваща се инфлация поставят хората пред редица трудности. Някой от тях, вероятно ще загубят работата си, поради забавения растеж на икономката.

Това провокира екипа на Адвокатска кантора „Stefanova & Partners“ да разработи достъпен „пътеводител“, с който да улесни лицата, които търсят работа и желаят да се регистрират в Агенцията по заетостта. Регистрацията в дирекциите „Бюро по труда” (ДБТ) на търсещите работа лица е задължително условие за ползване на предоставяните от Агенция по заетостта услуги.

Регистрацията се извършва в дирекциите „Бюро по труда“ по постоянен или настоящ адрес на лицето. Могат да се регистрират и да упражняват права по реда и условията на Закона за насърчаване на заетостта:

–          българските граждани;

–          граждани на страни – членки на Европейския съюз или на други държави – страни по Споразумението за Европейско икономическо пространство и Конфедерация Швейцария;

–          чужденците, с разрешение за дългосрочно или постоянно пребиваване в Република България;

–          лицата, на които е предоставено право на убежище или международна закрила;

–          лицата, ползващи се с правата по чл. 29, ал. 3 от Закона за убежището и бежанците;

–          лицата, за които това е предвидено в международен договор, по който Република България е страна;

–          лицата – граждани на трети държави, които са членове на семейство на български граждани или граждани на държава – членка на Европейския съюз, или на държава – страна по Споразумението за Европейско икономическо сътрудничество, или на Конфедерация Швейцария;

–          членове на семейството на чужденци, получили разрешение за дългосрочно пребиваване;

–          притежателите на синя карта на ЕС, останали без работа в рамките на три месеца или желаещи да сменят работодателя си.

Търсещите работа могат да се регистрират в една от следните групи:

–          безработни – лица, които не работят, търсят работа и имат готовност да започнат работа в 14-дневен срок от уведомяването им от ДБТ;

–          заети, които желаят да сменят работата си;

–          учащи се, които желаят да работят през свободното си от учене време;

–          лица, придобили право на пенсия за осигурителен стаж и възраст в Република България,

–          лица, получаващи професионална пенсия за ранно пенсиониране по чл. 168 от Кодекса за социално осигуряване, пенсия за старост в друга държава или пенсия за осигурителен стаж и възраст в намален размер по чл. 68а от Кодекса за социално осигуряване, които не работят.

Тук можете да намерите подробни инструкции за това, как да направите онлайн регистрация в Агенцията по заетостта.

август 2022г.

          ✍ Доходите от наем на недвижим имот, придобити от физически лица, с изключение на доходите от наем/аренда на земеделска земя, подлежат на облагане с данък върху доходите. Ако сте местно физическо лице за България и получите доходи от отдаване под наем на имот в България или в чужбина, следва да ги обявите в годишна си данъчна декларация. Те се облагат с данък от 10%, след приспадане на 10% нормативно признати разходи.

◓ Ако Вашият наемател е предприятие или самоосигуряващо се лице, доходът се декларира от него, а в противен случай – от наемодателя.

◒ Данъкът се декларира и внася авансово в следните срокове:
•  до 30 април, 31 юли, 31 октомври, съответно за първото, второто и третото тримесечие на годината;
•  от 10 януари до 30 април на следващата календарна година за окончателно довнасяне на данъка и подаване на годишна данъчна декларация.

           ◑ Когато наемателят е предприятие или самоосигуряващо се лице, наемодателят може да заяви писмено пред наемателя, че желае да му бъде удържан данък за четвъртото тримесечие на годината. В този случай срокът за внасяне и деклариране е до 31 януари на следващата година.

          ◐ Ако получателят на дохода от наем е с намалена работоспособност 50 или над 50 на сто, авансов данък се дължи след като облагаемият му доход от всички източници на доход, придобит от началото на данъчната година и подлежащ на облагане с данък върху общата годишна данъчна основа, превиши 7 920 лева. Когато наемателят е предприятие или самоосигуряващо се лице, наемодателят трябва да е представил пред наемателя копие на експертно решение от ТЕЛК/НЕЛК. Задължително условие е експертното решение да е валидно към датата на изплащане на дохода от наем.

март 2022 г.

 Клиентите на  Адвокатска кантора „Stefanowa & partners” , които осъществяват дейност, като еднолични търговци, чрез дружества, регистрирани по Търговския закон или чрез юридически лица с нестопанска цел, следва да се информират за реда за публикуване на годишните си  финансови отчети (ГФО).

✔ Съгласно чл. 38 от Закона за счетоводството, всички търговци по смисъла на Търговския закон, юридическите лица с нестопанска цел и всички останали предприятия следва да публикуват ГФО в срок до 30 септември на следващата година. Малките предприятия, които не подлежат на задължителен независим финансов одит, публикуват най-малко баланс/отчет за финансовото състояние и приложение, когато предприятието има задължение за изготвянето му.

✔ Предприятията, които не са осъществявали дейност през отчетния период  декларират еднократно за първия отчетен период, в който не е осъществявана дейност, с декларация по образец, утвърден със заповед на министъра на финансите; декларацията се публикува в срок до 30 юни на следващата година.

✔ Едноличните търговци не подават декларация, че не са осъществявали дейност през отчетния период.

📌 Съгласно чл. 12, ал. 3 от Закона за търговския регистър и регистъра на юридическите лица с нестопанска цел, считано от 01.01.2022г., изпълнението на задължението за подаване на ГФО към Агенция по вписванията в съответните законовоопределени срокове е освободено от заплащане на държавна такса.

Февруари  2022г.

Най-популярното капиталовложение  в  България,  е това в недвижими имоти. Развиващите се инфлационни процеси в последните месеци, засилиха многократно инвестиционния интерес към този вид активи, което прави особено важен въпроса за защита на инвеститора при покупката на имот.

Основните  опасности при закупуването на недвижим имот, са свързани с установяването на правото на собственост на имота, индивидуализация, oбременяването му с  тежести, както и имущественото и дългово състояние на продавача.

С разпоредбата на чл.586, ал.1 от ГПК, проверката на собствеността е възложена на нотариуса, който, при издаването на нотариален акт, с който се прехвърля право на собственост или се учредява, прехвърля, изменя или прекратява друго вещно право върху недвижим имот, проверява дали праводателят е собственик на имота и дали са налице особените изисквания за извършване на сделката.

Принципно обаче, нотариусът няма задължение да изследва наличието на тежести върху имота или  на факти, които биха могли да обосноват недействителност на сделката. За  да се намали риска  при този вид сделки е необходимо да се извърши детайлно проучване както на имота, така и на неговия собственик, като проверките следва да обхващат период от десет години, преди сключване на сделката. Публична информация за сделките с недвижими имоти се намира в Имотния регистър, който се води от Агенция по вписванията.

Ако имотът, предмет на сделката е земеделска земя  е необходимо, освен в Агенция по вписванията, да се направи справка в Службата по земеделие по местонахождение на имота, от която да се установи, има ли регистрирани договори за наем и кое лице обработва имота.

Необходимо е, да се изиска удостоверение от Националната агенция по приходите, за наличието на публични задължения на продавача, към датата на сделката.

Нашата кантора препоръчва, да се изискват удостоверения, издадени от Камарата на частните съдебни изпълнители и от  Държавен съдебен изпълнител в Районния съд, по адреса на продавача, за наличието на висящи изпълнителни дела. Ако продавачът е юридическо лице – да се изиска удостоверение от Окръжния съд по седалището му, за започнало производство за обявяване в несъстоятелност.

Препоръчваме, във всички случаи, да се свържете с адвокат, който ще Ви подпомогне в извършването на цялостно проучване на имота и страните по сделката, така, че да защитите инвестициите си, по най-добрия начин. Такива консултации се предоставят и от нотариални кантори и агенции за недвижими имоти, но нашето становище е, че  най-адекватнато би било мнението на адвокат, тъй като той е ангажиран професионално  с този вид услуги и ще защитава само Вашия интерес.

Декември 2021г.

Правото на наследяване възниква с настъпване на смъртта на наследодателя, към който момент се отрива наследството. То включва всички имуществени права (активи)  и задължения (пасиви) на наследодателя.

В някои случаи,  пасивите, включени в наследствената маса, надвишават активите й. Поради това, наследниците следва  внимателно да преценят, дали да приемат наследството или да се откажат от него. Приемането може да се извърши както с конкретни фактически действия, така и с действия, от които приемането се подразбира. При приемане на наследството, последващият отказ от него е недействителен.

Отказът от наследство се осъществява чрез писмено, нотариално заверено заявление, което се вписва в специална книга в районния съд по мястото на откриване на наследството.  Всеки един от наследниците може да приеме наследството по опис. Наследството се приема само по опис от   малолетни, непълнолетни или поставени под запрещение лица.

Както приемането, така и отказа от наследство не се погасяват по давност. Наследникът обаче, може да бъде призован да заяви приема  или се отказва от наследството,  в определен от съда срок.

Нашата кантора  препоръчва, да се консултирате с компетентен адвокат, преди да предприемете каквито и да е действия по приемане или отказ от наследство.

декември 2021г.

Клиентите на Адвокатска кантора „Stefanowa & partners”, често поставят въпроса, под каква правна форма, да извършвам търговска дейност?

За да се отговори на този интерес, следва да се съобразят конкретните характеристики и цели на учредителите , както и да се вземат предвид, какви данъчни и осигурителни тежести, възникват за всеки един от тях и за юридическото лице, което ще учредят.

В България най-използваните правни форми са тези на Дружество с ограничена отговорност (ООД), Акционерно дружество (АД) и Едноличен търговец (ЕТ).
За регистрация като едноличен търговец не се изисква внасяне на капитал и поради характера си, не изисква съдружници. Процедурата по заличаване (прекратяване) на едноличния търговец е сравнително по-улеснена, в сравнение таи, за останалите търговци.
Съдружниците в ООД, съответно едноличният собственик, ако дружеството е еднолично, не отговарят пряко към кредиторите за задълженията на дружеството. Минималният изискуем капитал е в размер на 2 лв. и регистрацията е сравнително опростена.
Акционерите в АД, съответно едноличният собственик на ЕАД, не отговарят пряко със своето имущество към кредиторите за задълженията на дружеството. Минималният изискуем капитал е в размер на 50 000 лв. Структурата на АД е по-сложна от тази на ООД, но прехвърлянето на акциите, в общия случай, е по-лесно, от прехвърлянето на дялове в ООД.
Необходимо е, всеки предприемач да постави ясно целите си, след което да съобрази същите с избора на правна форма, чрез която да ги осъществи. Адвокат Ивайла Стефанова от екипа на „Stefanowa & partners”, може да Ви помогне, за да вземете информирано решение преди стартирането на бизнес.

ноември 2021г.

През последните няколко години, България и светът са изправени пред поредица от кризи. Пандемията от Ковид 19 и войната в Украйна, съпътствани от повишаваща се инфлация поставят хората пред редица трудности. Някой от тях, вероятно ще загубят работата си, поради забавения растеж на икономката.

Това провокира екипът на Адвокатска кантора „Stefanova & Partners“ да разработи  достъпен „пътеводител“, с който да улесни лицата, които търсят работа и желаят да се регистрират в Агенцията по заетостта. Регистрацията в дирекциите „Бюро по труда” (ДБТ) на търсещите работа лица е задължително условие за ползване на предоставяните от Агенция по заетостта услуги.

Регистрацията се извършва в дирекциите „Бюро по труда“ по постоянен или настоящ адрес на лицето. Могат да се регистрират и да упражняват права по реда и условията на Закона за насърчаване на заетостта:

• българските граждани;
• граждани на страни – членки на Европейския съюз или на други държави – страни по Споразумението за Европейско икономическо пространство и Конфедерация Швейцария;
• чужденците, с разрешение за дългосрочно или постоянно пребиваване в Република България;
• лицата, на които е предоставено право на убежище или международна закрила;
• лицата, ползващи се с правата по чл. 29, ал. 3 от Закона за убежището и бежанците;
• лицата, за които това е предвидено в международен договор, по който Република България е страна;
• лицата – граждани на трети държави, които са членове на семейство на български граждани или граждани на държава – членка на Европейския съюз, или на държава – страна по Споразумението за Европейско икономическо сътрудничество, или на Конфедерация Швейцария;
• членове на семейството на чужденци, получили разрешение за дългосрочно пребиваване;
• притежателите на синя карта на ЕС, останали без работа в рамките на три месеца или желаещи да сменят работодателя си.

Търсещите работа могат да се регистрират в една от следните групи:

• безработни – лица, които не работят, търсят работа и имат готовност да започнат работа в 14-дневен срок от уведомяването им от ДБТ;
• заети, които желаят да сменят работата си;
• учащи се, които желаят да работят през свободното си от учене време;
• лица, придобили право на пенсия за осигурителен стаж и възраст в Република България, лица, получаващи професионална пенсия за ранно пенсиониране по чл. 168 от Кодекса за социално осигуряване, пенсия за старост в друга държава или пенсия за осигурителен стаж и възраст в намален размер по чл. 68а от Кодекса за социално осигуряване, които не работят.

Тук можете да намерите подробни инструкции  за това, как да направите онлайн регистрация в Агенцията по заетостта.

октомври 2021г.